Was ist eigentlich … ein „compromis de vente“?

IMG_0377Ein Begriff, dem ich in meinen Übersetzungen immer wieder begegne, ist der des compromis de vente. Die allgemein übliche Übersetzung – auch unter Juristen und in der einschlägigen Literatur – ist „Vorvertrag“. Allerdings stellt sich die Frage, ob diese Übersetzung dem französischen Rechtsprinzip, das sich hinter einem compromis de vente verbirgt, tatsächlich gerecht wird oder – falls dies nicht der Fall sein sollte – wie man diesen Begriff gegebenenfalls besser übersetzen könnte.

Um diese Frage beantworten zu können, ist zum einen zu analysieren, worum genau es sich bei einem compromis de vente eigentlich handelt. Anschließend ist zu überlegen, was sich hinter dem Begriff „Vorvertrag“ verbirgt und ob dies dem französischen Rechtsprinzip des compromis de vente tatsächlich entspricht. Sollte dies nicht der Fall sein müsste dann eine neue, passendere Übersetzung gefunden werden.

      I.          Der compromis de vente im französischen Recht

Nach französischem Recht ist der compromis de vente ein gegenseitiges Kaufversprechen (promesse synallagmatique de vente). Käufer und Verkäufer einigen sich darin bereits über die Kaufsache und deren Preis. Ein solches Kaufversprechen gilt gemäß Art. 1589 Code Civil, CC (frz. Zivilgesetzbuch) als Verkauf. Damit ist diese Einigung endgültig und definitiv. Der compromis de vente muss nicht durch einen Notar aufgesetzt werden, auch ein privatschriftlicher Vertrag ist möglich. Einmal unterzeichnet, kann keine der Parteien mehr von ihren Verpflichtungen zurücktreten, es sei denn, eine der in dem compromis de vente enthaltenen auflösenden Bedingungen wäre erfüllt (eine solche auflösende Bedingung ist beispielsweise die Nichtgewährung des für den Kauf erforderlichen Darlehens). Allerdings verfügt der Käufer als Verbraucher im Rahmen des Verbraucherschutzes über ein Rücktrittsrecht von 7 Tagen (Art. L271-1 Code de la construction et de l’habitation, CCH).

Wozu dient nun aber dieser compromis de vente?

Im französischen Recht wird der compromis de vente gerne auch als „avant-contrat“ (wörtl.: „Vor-Vertrag“, was vielleicht die deutsche Übersetzung erklärt) bezeichnet. Dieser Vertrag enthält, wie bereits erwähnt, alle für den Kauf relevanten Einigungen.

Nach französischem Recht geht mit Abschluss eines Kaufvertrags auch das Eigentum umgehend auf den Käufer über. Beim Kauf einer Immobilie ist dies jedoch nicht sinnvoll, da für eine solche Transaktion zahlreiche Formalitäten erfüllt werden müssen, zu deren Umsetzung Zeit benötigt wird: beispielsweise wird der Kaufpreis in den seltensten Fällen gleich bei Vertragsunterzeichnung in voller Höhe verfügbar sein. Stattdessen muss ein Kredit aufgenommen werden. Die Bank gewährt diesen jedoch nur als Gegenleistung für eine gewisse Sicherheit – in der Regel den Kaufgegenstand selbst. Eine wichtige Klausel des compromis de vente ist folglich häufig die aufschiebende bzw. auflösende Bedingung, dass die Bank den erforderlichen Kredit gewährt. Daneben gibt es noch einige weitere auflösende oder aufschiebende Bedingungen, die regelmäßig oder gelegentlich aufgeführt werden. Diese im Einzelnen zu besprechen, würde hier jedoch zu weit führen.

Was umfasst der compromis de vente?

Der compromis de vente ist zwar kein gesetzlich vorgeschriebener, unumgänglicher Schritt beim Kauf einer Immobilie, im Allgemeinen ist er aber durchgehend üblich. Grundsätzlich wäre es auch möglich, gleich vor dem Notar eine acte de vente (Verkaufsurkunde) aufzusetzen.

Der compromis de vente ist formal frei. Wichtig ist, dass er die Namen von Käufer und Verkäufer, eine Beschreibung der Kaufsache, den endgültigen Kaufpreis, den Zeitpunkt des Eigentumsübergangs und die Unterschriften beider Parteien enthält. Er kann von Käufer und Verkäufer formlos schriftlich festgehalten werden. Auch ein Notar ist hierfür nicht erforderlich. Es gibt auch käuflich zu erwerbende Vordrucke, die verwendet werden können. Daneben kann ein solcher Vertrag kostenlos im Rathaus (mairie) vor einem Verwaltungsbeamten unterzeichnet werden. Allerdings wird er in der Regel trotz allem notariell aufgesetzt, zumal es in der Praxis zumeist so ist, dass es keinen weiteren Vertrag geben wird. Sobald alle für den endgültigen Eigentumsübergang erforderlichen Bedingungen erfüllt sind, wird der Notar nämlich den compromis de vente beglaubigen (authentifier) und damit die „Verkaufsurkunde“ (acte de vente) erstellen, durch die der Eigentumsübergang vollzogen wird.

    II.          Vorvertrag und compromis de vente

Die Frage, die sich wie gesagt stellt, ist, handelt es sich bei dem französischen compromis de vente tatsächlich um einen Vorvertrag?

Das deutsche Recht kennt keine Legaldefinition für den Vorvertrag. Nach herrschender Meinung ist darunter jedoch ein schuldrechtlicher Vertrag zu verstehen, durch den sich die Parteien dazu verpflichten, einen weiteren schuldrechtlichen Vertrag, den Hauptvertrag, abzuschließen (s. Ritzinger, Der Vorvertrag in der notariellen Praxis, NJW 1990, 1201).

Dies bedeutet, dass es beim Abschluss eines Vorvertrags – im Gegensatz zum compromis de vente – zwingend einen zweiten Vertrag geben muss, nämlich den Hauptvertrag.

Der Vorvertrag als Vertrag, mit dem die Parteien sich zum Abschluss eines weiteren Vertrags verpflichten, ist zudem keinesfalls bereits als Kaufvertrag anzusehen. Um diesen handelt es sich erst bei dem später abzuschließenden Hauptvertrag.

Soweit der Hauptvertrag einer Formvorschrift unterliegt, die vor übereilter Bindung schützen soll, gilt diese Formvorschrift nach herrschender Meinung und Rechtsprechung ebenfalls für den Vorvertrag. Bei Grundstücksgeschäften muss dieser Vorvertrag folglich dieselben Formerfordernisse erfüllen wie der Hauptvertrag. (s.a. BGH, 07.02.1986, V ZR 176/84, Hamburg, NJW 1986, 1983). Auch diese Voraussetzung trifft nicht auf den compromis de vente zu. Während es sich bei der späteren acte notarié um eine notarielle Urkunde handelt, ist der compromis de vente formfrei und muss nicht zwingend vor einem Notar geschlossen werden.

Weiterhin muss der Vorvertrag nach deutschem Recht auch noch nicht alle Elemente des späteren Hauptvertrags enthalten; er muss nur ausreichend bestimmt sein, um erkennen zu können, ob der spätere Hauptvertrag tatsächlich dieser vorvertraglichen Absicht entspricht oder nicht (s. Münchener Kommentar zum HGB, 2. Aufl. 2009). Der compromis de vente hingegen muss sehr wohl alle wesentlichen Vertragsbestimmungen bereits enthalten. Eine spätere Änderung ist nicht mehr möglich.

Bereits an dieser Stelle ist ersichtlich, dass der compromis de vente in drei wichtigen Punkten von dem abweicht, was das deutsche Recht unter einem Vorvertrag versteht. Die Bezeichnung „Vorvertrag“ scheint damit zumindest ungenau.

  III.          Übersetzungsvorschlag für den compromis de vente

Die vorstehenden Ausführungen zeigen deutlich, dass zwischen compromis de vente und Vorvertrag gravierende Unterschiede bestehen, die es fraglich scheinen lassen, ob die Übersetzung des einen Begriffs durch den anderen glücklich gewählt ist. Wie bereits erläutert, handelt es sich bei dem compromis de vente um den endgültigen Kaufvertrag, der allerdings unter aufschiebenden und / oder auflösenden Bedingungen geschlossen wird.

Die vorstehende nähere Betrachtung der charakteristischen Eigenschaften des compromis de vente lässt erkennen, dass es sich hierbei viel mehr um einen aufschiebend bzw. auflösend bedingten Kaufvertrag handelt. Dies ist demzufolge auch die Übersetzung, die ich persönlich für meine Texte vorziehe.

Ganz nebenbei bemerkt hat diese Übersetzung dann auch den Vorteil, dass dem deutschen Käufer, der eine Immobilie in Frankreich ersteht, bereits bei Vertragsunterzeichnung klar ist, dass er hier den Kaufvertrag unterzeichnet und nicht nur eine irgendwie geartete Verpflichtung, von der er gegebenenfalls auch wieder zurücktreten kann.

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2 Gedanken zu „Was ist eigentlich … ein „compromis de vente“?

  1. Liebe Andrea,
    ich arbeite als belgischer Beamter in Belgien. Dort hat die deutschsprachige Gemeinschaft solche Probleme „elegant/plump“ gelöst: Man nehme den französischen Begriff und man klatsche es auf Deutsch zu. Demnach würde man da einfach von „Verkaufskompromiss“ reden, ohne sich überhaupt soviel Gedanken zu machen (mit dem wohl ideologischen Hintergedanken, dass die Deutschsprachige Gemeinschaft im Allgemeinen ziemlich „deutschfeindlich“ ist, zumindest was Kultur angeht, wohl aus historischen Gründen…). Dieses komische Deutsch haben sie dann auch landesweit per Gesetz für verbindlich erklärt (Gesetz vom 21.04.2007, siehe http://www.rechtsterminologie.be/desktopdefault.aspx/tabid-3365/, das auf eine Datenbank der Zentralen Dienststelle für Deutsche Übersetzungen verweist, siehe http://www.scta.be/ – steht dann sinnigerweise für… „Service Central de Traductions Allemandes“ – !). Meiner Meinung nach, wohl ein Beispiel, das man so nicht befolgen sollte.
    (Kleiner Hinweis: Ich besitze ein deutsches M.A.-Diplom, daher meine kritische Haltung zum Thema!).
    Herzliche Grüße aus Lüttich
    Claude
    Claude Vaessen M.A.
    „Föderale Dienststellen des Gouverneurs der Provinz Lüttich“ (sic!)
    B-4000 Lüttich

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